Bu makaleyi sadece bir gazete köşe yazarı olarak değil, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Gayrimenkul Finans Uzmanı olarak mevzuatı ve sahayı iyi bilen iyi gözleyen biri olarak yazıyorum.
Yazıma Kahramanmaraş merkezli 10 ili kapsayan 7.7 ve 7.6 şiddetindeki iki depremin, rant uğruna feda ettiğimiz önemli değerlerimizin yeniden güncelleneceği ve devamında normatif kurallara uyma davranışımızın miladı olacağını öngörerek başlamak istiyorum.
Bu müessif hadise Anayasamızın 17.maddesinde ifade edilen yaşam hakkımızı tehdit eden her türlü planlamaya karşı daha temkinli ve bilinçli bir toplum oluşumunun önünü açarken…
Aynı zamanda 5237 sayılı TCK’nun ilgili maddelerine münhasır, karar verici ve uygulayıcıların özellikle 21.madde kapsamında yaptığı iş ve eylemlerinde sonuçlarına katlanacağı yasal norm ve kuralların müeyyide veya yaptırım gücü ile önünü açacak, ayrıca olgu olarak toplumumuzun zihinsel yapılanmasına zemin hazırlayacağını düşünüyorum.
Amacım ikinci başlığın bir tarafını teşkil eden karar vericilerin Büyükşehirlerde; İlçe Belediyeler ve Büyükşehir Belediyelerinin; Büyükşehir olmayan yerlerde ise İl Özel İdarelerin yaptıkları imar planlarında 1/5000’lik ölçekte hazırlanan ve bölge ve çevre düzeni planına göre hazırlanan nazım imar planlarının gerekse bu plana göre hazırlanan uygulama etap ve esaslarını ayrıntılı olarak gösteren 1/1000’lik olarak bildiğimiz uygulama imar planlarının artık klişe standartlarından ayrılması yeni bir konsepte temayüz etmesi gerektiğini vurgulamaktır.
Kahramanmaraş merkezli depremin etkisini Mersin veya bir Mersin’li olarak fazlasıyla hissettik.
Mersin periferinde bir domino etkisi oluşturacağı kaçınılmaz olan bu etki, dikey yapılaşmaya karşı bir tepki geliştireceği gibi bu tip yapı ve yapılanmalara karşı bir mukavemet direnç oluşturacağını öngörebilmek gerekiyor.
Bu tepki tek katlı veya dubleks tipi yatay yapılaşmanın önünü açarken özellikle buna altlık oluşturacak Arsa vasıflı taşınmazlara rağbet edeceğimiz bir sürece evrileceğimizi de gösteriyor.
Dolayısıyla burada bu tip konutlara zemin teşkil edecek ‘REZERV ARSA’ konusu ortaya çıkıyor.
Mersin’den Toroslara doğru çıkıldığında yeterince rezerv arsa birikimimiz mevcut mu?
İşte bunun ön hazırlığının yapılması kaçınılmaz görünüyor.
Mersin Büyükşehir Belediyesinin burada ivedilikle rezerv alanlar için 1/5000’lik planları devreye sokması ilçe belediyelerin 18.madde uygulaması için yeni rezerv alanlarının oluşturulması gerekiyor.
Ben yatay yapılaşma için yeterince Arsa rezervi mevcut mu; 13 ilçeyi özellikle merkez ilçeler için güneyden kuzeye Torosların en uzak periferlerine 1/5000’lik planlar kapsayıcı mı bunu bilmiyorum.
1/5000’lik alanların nereleri kapsadığı ile ilgili kafamda bir fikir oluşması için Mersin Büyükşehir Belediyesi anasayfasına girip ‘’ İmar planları’’ ve ‘’ İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı’’ yazıp filtrelemesi için arama butonuna tıkladığımda sistemin böyle bir sonuca ulaşılamadığı yönünde uyarı verdiğini gördüm.
Elbette hangi bölgenin 1/5000’liğe dahil edileceğini ilgili yürütme birimlerinin açıklaması gerekmez ancak planlanmış, açılmış ise nerelerin hangi bölgelerin açıldığının plan dahiline alındığının kurum ana sayfasında yayınlanması ve o bölgedeki taşınmaz sahiplerinin bunu bilmesi veya bilgi sahibi olması gerekiyor.
Zira bu hak bir lütuf değil tam aksine 4982 sayılı ‘’Bilgi Edinme Hakkı Kanunu’’ kapsamında yasal bir haktır. Bu bilgilerin bilgisayar sistemine aktarılmasını bölge insanının taşınmazıyla ilgili emsal, yükseklik, yapı tipi ve sosyal donatı alanları ile ilgili imar verilerine ulaşması Anayasa’nın 35.maddesiyle atıf yapılan mülkiyet hakkı kadar önemli görüyorum.
Barınsal gayrimenkul olan konutların çevresel özelliklerini incelediğimizde dağlık kırsal alanlara doğru oluşan yapılaşmanın yoğunluk ve kat seviyesinin düşük, kent merkezine doğru gelişen arazilerde yoğunluk ve yapılaşmanın yüksek olduğunu görüyoruz.
Doğrusu tersi istikamette olmasıdır. Olması gereken kent merkezine doğru zemini yumuşak tarım arazilerine düşük yoğunluklu düşük katlı konutların kent merkezinden uzaklaştıkça zemini sertleşen dağlık alanlarda yüksek yoğunluklu yüksek katlı binaların planlanması gerekiyor.
Buradan hareketle 1/5000’lik planlarla daha önce konut alanı olarak ayrılmış tarım arazilerinin yeni planlarla aslına rücu edecek şekilde tarım alanı olarak planlanması bu yapılamıyorsa bu alanlarda yatay yapılaşmanın önünü açacak emsal ve kat seviyesini aşağı çekecek revizyon planlara kapı aralanması gerekiyor. Kent merkezinin çeperlerine doğru dağlık çorak alanlara yoğunluk ve kat seviyesini yükselten planların yürürlüğe konması gerekiyor.
Mersin Büyükşehir Belediyesi tarafından 1/5000’lik planların Torosların yayla ve dağlık kesimlere yaygınlaştırılması ilçe belediyelerin 1/1000’lik planların yapılmasında elini güçlendirirken kazan kazan ilkesiyle her iki kurumun harçlardan doğacak gelir kalemlerindeki artışlar alt ve üst yapı veya sosyal hizmet yatırımlarına daha fazla pay ayırmalarının da önünü açacağı gibi zeminde depreme dayanıklı, imar yönetmeliğine uygun yapılaşma koşullarına verecekleri ruhsat ve inşaat kalitesi ile müeyyide ve yaptırımlara maruz kalmamanın önünü açacaktır.